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Architektenrecht für Architekten, Ingenieure und Bauherren
"Das einzig Belastende beim Bau unseres Hauses waren die Baukosten."

So oder ähnlich könnte es klingen, wenn Bauherren nach oft jahrelanger Überlegung, Bauplanung und Bauarbeiten endlich das Eigenheim bezogen haben. In der Praxis verhält es sich aber leider regelmäßig so, dass mit den finanziellen Aufwendungen auch eine starke emotionale Belastung einhergeht. Oftmals denkt der Laie dabei primär an Baumängel, eine Baukostenüberschreitung oder aber an ein Abweichen von den Planungsvorgaben durch die ausführenden Handwerker (" ... soll da nicht eine Steckdose sein?").

Dabei wird bei der Vorplanung für den Hausbau jedoch gerne übersehen, dass es auch mit dem beauftragten Architekten zu Differenzen unterschiedlichster Art kommen kann. Diese basieren nicht selten auf mangelnder Kommunikation oder zwischenmenschlichen Missverständnissen und können am Ende zu einem Streit über dessen Abrechnung oder eine Honorarklage führen.

Beruhend auf den Planungsvorgaben des Bauherrn erschöpft sich die Tätigkeit des Architekten in der Regel nicht nur mit der Erstellung von einem ersten Vorentwurf bzw. einer detaillierten Entwurfsplanung für das zu errichtende Objekt. Vielmehr beinhaltet sein Tätigkeitsfeld darüber hinaus beispielsweise die Genehmigungsplanung für das Bauamt, die Objektüberwachung im Rahmen der Bauarbeiten oder die Feststellung von möglichen Baumängeln.

Welche Pflichten den Architekten nach der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure" (HOAI) dabei jedoch konkret treffen, welchen Betrag er für welche Leistungsphase vereinnahmen darf oder was geschieht, wenn Planungsfehler oder ein Baumangel zu einer Kostenüberschreitung führen – das entzieht sich in der Regel nicht nur dem unkundigen Bauherrn, sondern oftmals auch dem Architekten, zumal in diesem Bereich die rechtlichen Wertungen einer regelmäßig variierenden Auslegung durch die Gerichte unterworfen sind.

Dass die oben bezeichneten Schwierigkeiten schnell zu einer Explosion der Baukosten und einer erschöpfenden nervlichen Belastung (auf allen Seiten) führen können, dürfte jedem klar sein.

Vor diesem Hintergrund empfehle ich, Konflikte, Honorarklagen oder Verfahren wegen Baumängeln von vornherein zu vermeiden. Zu diesem Zweck bin ich Ihnen gerne dabei behilflich, den Vertrag mit ihrem Architekten schon im Vorfeld seiner Tätigkeit auf seine Konformität mit Gesetz und Rechtsprechung zu überprüfen und Ihnen mögliche Quellen für Konfliktpotenzial aufzuzeigen. Eine solche Vertragsprüfung ist regelmäßig innerhalb von 1,5 bis 2,5 Stunden erledigt und damit deutlich nervenschonender als eine spätere Honorarklage oder die Beseitigung von Baumängeln.

Aber auch wenn die Differenzen schon offen zutage treten, ist es noch nicht zu spät, eine weitere Eskalation von Meinungsverschiedenheiten, etwa über Planungsmängel oder Baukosten abzuwenden, wenn beiden Beteiligten, also Bauherrn und Architekt klar gemacht werden kann, wo sie rechtlich stehen und was vom jeweils anderen verlangt wirklich werden kann. Ich selbst bin ausgebildeter Mediator und Schiedsrichter der SO Bau und habe bereits diverse Streitigkeiten am Bau erfolgreich schlichten können, auch zwischen Architekten und privaten, bzw. auch gewerblichen Bauherren.

Selbstredend übernehme ich auch Ihre gerichtliche Vertretung, wenn Ihr Baupartner eine solche gegen Sie eingereicht hat, oder Sie selbst klagen müssen, wenn keine außergerichtliche Verständigung zu erzielen ist.

Bitte beachten Sie auch meine unten aufgeführten weiteren Artikel, insbesondere die top aktuellen Entscheidungen des BGH von 2013, nach denen der Archiekt bei fehlerhafter Beratung über die Baukosten nicht nur seinen Honoaranspruch verlieren, sondern sich dem Bauherrn gegebenfalls auch schadenersatzpflichtig machen kann.

Ich freue mich darauf, Ihnen mit Kompetenz, langjähriger Erfahrung und Augenmass in Ihrem rechtlichen Anliegen aus diesem Bereich helfen zu dürfen. Bitte schildern Sie mir Anliegen doch per Mail. oder rufen Sie mich an.

Ihr RA Stege

Architektenrecht Stuttgart - Planungsfehler - Honorarverlust und Schadenersatz

Planungsfehler des Architekten – eine Geschichte mit vielen Facetten:

Die vom Architekten erstellte Planung muss fehlerfrei sein, das ist der Grundsatz.

Weil es sich bei dem Architekten um einen Baufachmann handelt, der seine Fähigkeiten durch einen entsprechenden Studienabschluss nachgewiesen hat, sollte man meinen, dass der Fachanwalt fürs Architektenrecht nur selten mit Fehlern des Architekten konfrontiertg wird.

Doch weit gefehlt, der Mensch ist fehlbar, und das gilt naturgemäss auch für den Architekten, der in seiner Planung bisweilen entweder technische Vorgabe missachtet, oder aber rechtliche Vorgaben des (öffentlichen) Bauplanungsrechtes.

Insbesondere mit diesen Fallkonstellationen haben wir so einige Erfahrung in Gerichtsprozessen, ein mir vor dem OLG Stuttgart erstrittenes Urteil, bei dem ich die Haftpflichtversicherung erfolgreich vertreten habe, und bei welchem dem Architekten Planungs- aber auch Objektüberwachungsfehler unterlaufen sind, ist hier weiter unten angeführt.

Beginnen will ich aber mit zwei anderen Planungsfehlern des Architekten, die häufiger vorkommen, und bei denen ich Bauherren ganz aktuell vor dem Landgericht Stuttgart vertrete:

1) Der Architekt schuldet eine dauerhaft genehmigungsfähige Bauplanung als Erfolg, andernfalls hat er kein Honorar verdient.

Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Er muss daher prüfen, ob eine früher erteilte Nachbargenehmigung nach ihrem konkreten Erklärungsgehalt das aktuelle Bauvorhaben abdeckt.

Der Architekt wird von seiner Haftung wegen einer nicht genehmigungsfähigen Planung nur ausnahmsweise frei, wenn er mit seinem Auftraggeber vereinbart, dass dieser das Genehmigungsrisiko übernimmt, die Notwendigkeit der Nachbarzustimmung als konkretes bauordnungsrechtliches Problem aus laienhafter Sicht offenkundig ist oder der Architekt den Auftraggeber hinreichend über die Risiken der Genehmigungsfähigkeit aufklärt.

Selbst wenn der Bauherr versucht, der Genehmigungsbehörde einen von dieser vermeintlich erklärten Verzicht auf eine neue Nachbarzustimmung unterzuschieben und deren Mitarbeiter zu manipulieren, obliegt dem Architekten ein eindeutiger und unmissverständlicher Hinweis auf das erhebliche Risiko einer solchen Vorgehensweise.

Die Aufklärungspflicht des Architekten ist mit seiner vertraglichen Hauptpflicht, eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung zu erbringen, eng im Sinne einer leistungsbezogenen Nebenpflicht verknüpft, für die regelmäßig eine fünfjährige Verjährungsfrist gilt, so nachzulesen etwa im Urteil des OLG Düsseldorf vom 18.12.2009 - 23 U 187/08.

2) Bauen im Bestand / Bausanierung: Erkundungspflicht des Architekten bei der Grundlagenermittlung:

Bei Umbauten, Modernisierungen und Instandsetzungen sind die aufgrund der Gegebenheiten notwendigen Maßnahmen zu klären.

Die Bauwerkserkundungspflicht des Architekten wird umso intensiver, je stärker in den Bestand des Gebäudes eingegriffen werden soll.

Bei Umbauten und Modernisierungen eines Gebäudes ist nicht nur eine intensivere Bauaufsicht als bei Neubauten, sondern auch eine entsprechende Planung gefordert. Werden insoweit notwendige Erkundungen nicht angestellt und unterlaufen bei der Beurteilung der vorhandenen Bauqualität dem Architekten Fehler, ist damit die Ursache späterer Haftung gesetzt, so urteilte das OLG Brandenburg am 13.03.2008 - 12 U 180/07; BauR 2008, 1354.

Im dort entschiedenen Fall war dem Architekten bekannt, dass das Bestandsgebäude Vorschädigungen aufwies. Das vorhandene Mauerwerk war stark angegriffen, mit Salpeter behaftet und ein nicht unerheblicher Teil wies Schwammbefall auf. Nach Abschluss der umfangreichen Sanierungsarbeiten traten Feuchtigkeitschäden auf.

Die Haftung des Architekten wegen mangelhafter Planung wurde hier bejaht. Denn nach Auffassung des OLG lag eine mangelhafte Grundlagenermittlung vor, weil derArchitekt gegen seine Bestandserkundungspflicht und die damit verbundene Aufklärung und Beratung des Bauherrn verstoßen hatte.

Nur eine sorgfältige Bestandserkundung kann die Beurteilungsgrundlage schaffen, ob und inwieweit das vorhandene Altgebäude umgebaut werden kann. Dazu gehört die Prüfung, inwieweit sich die Bausubstanz hinsichtlich der vorhandenen Baustoffe, der Bauart und des altersbedingten Abnutzungsgrades für einen Umbau eignet.

Vorrangig ist die Beurteilung der Bauqualität, so dass festgestellt werden muss, welche Baumängel vorliegen. Die Bauwerkserkundungspflicht wird umso intensiver, je stärker in den Bestand des Gebäudes eingegriffen werden soll. Bei Umbauten und Modernisierungen eines Gebäudes ist nicht nur eine intensivere Bauaufsicht als bei Neubauten (BGH), sondern auch eine entsprechende Planung des Architekten gefordert.

Werden insoweit notwendige Erkundungen nicht angestellt und unterlaufen bei der Beurteilung der vorhandenen Bauqualität dem Architekt Fehler, ist damit die Ursache späterer Haftung gesetzt (OLG Rostock, ibr 2007, 144).

Die Kenntnis der Vorschädigungen sowie der vorherigen Nutzung des Gebäudes durch eine landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft hätten Anlass zur weiteren Untersuchung und insbesondere Information und Aufklärung des Bauherrn sein müssen.

3) Haftungsverteilung zwischen Architekt, Bauunternehmer:

Die Entscheidung des OLG Stuttgart vom 13.02.2006 - 5 U 136/05 – hatte sich mit einer Sanierungs- / Erwiterungsmassnahme zu befassen, bei der das Bestandsgebäude trotz Planung der Massnahmen und Bauüberwachung durch einen Architekten eingestürzt ist.

Der Architekt meinte, der Bauunternehmer sei alleine verantwortlich, aber auch der Statiker. Nachdem die Haftplichtversicherung des Bauunternehmers, den ich auch vertreten hatte, den ihr obliegenden Anteil an den Schadenersatzkoste des Bauherren annähernd vollständig beglichen hatte, ging es im dem Folgeverfahren um den Regressanspruch der Versicherung gegen den Architekten.

Der Bauunternehmer hatte die Baugrube bei dem Bauvorhaben ausgehoben, und mit der Unterfangung des Bestandsgebäudes begonnen, bei welchen dessen Fundament „angegraben“, und dabei zur Sicherung „unterfangen“ werden musste

Im Rahmen dieser Arbeiten kam es zu einem Einsturz der Giebelwand des Hauses, an das angebaut werden sollte. Hierfür zahlte die Haftpflichtversicherung der Klägerin Schadensersatz an die Bauherren.

Im Innenverhältnis begehrte die Haftpflichtversicherung Ausgleich des Schadens von dem mit der Ausführungsplanung und Bauaufsicht beauftragten Architekten zu 50%.

Nach den Ausführungen des OLG Stuttgart haftet der Architekt mit dem Bauunternehmer gesamtschuldnerisch. Der Architekt schuldet dem Bauherren gemäß Leistungsphase 5 des § 15 HOAI eine konkrete schriftliche Planung der Durchführung der Unterfangung.

Diese war in dem entschiedenen Fall nicht vorhanden, bzw. unzureichend. Zu den Grundleistungen der Leistungsphase 5 gehöre es, eine zeichnerische Darstellung des Objektes mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben, z. B. endgültige vollständige Ausführungs- Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:50 zu fertigen.

Der Architekt hätte sich laut OLG nicht damit begnügen können, die erforderlichen Anweisungen zur Ausführung der Bauarbeiten mündlich auf der Baustelle zu geben und sich dann darauf zu verlassen, dass diese befolgt werden.

Die Ausführungsplanung muss sich zwar nicht auf Einzelheiten der Ausführung erstrecken, die handwerkliche Selbstverständlichkeit betreffen oder durch DIN-Vorschriften für die Bauausführung jederzeit ersichtlich sind. Die Notwendigkeit einer schriftlichen Planung der Bauaushubs- und Unterfangungsarbeiten folge aber bereits aus dem Wortlaut der entsprechenden DIN 4123. Selbige DIN setzte also eine Architektenplanung voraus.

Der Senat stellte ferner fest, dass der Architekt auch schuldhaft gegen seine Verpflichtung aus Leistungsphase 8 des § 15 HOAI verstoßen habe. Es gehöre zu den Grundleistungen, der Leistungsphase 8 die Überwachung der Ausführung des Objekte auf seine Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und einschlägigen Vorschriften vorzunehmen. Bei Aushub- und Unterfangungsarbeiten an einem Bauvorhaben habe der objektüberwachende Architekt in besonders kritischen Phasen ständig vor Ort zu sein und die Arbeiten unter Erteilung fachkundiger Weisungen zu überwachen.

Bei der Abwägung der Haftungsanteile des Architekten und des Unternehmers kommt der Senat zu einer Haftungsquote des Architekten in Höhe von 1/3.

Gemäß § 426 Abs. 1 BGB seien die Gesamtschuldner im Verhältnis untereinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anders bestimmt sei. Wieweit ein Gesamtschuldner ausgleichspflichtig sei, hänge hierbei von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles ab. Dabei seien die einzelnen Ursachen und die Verursachungsbeiträge in ihren Auswirkungen auf eine Schadensentstehung zu gewichten. Bei der Abgrenzung, wer der eigentliche Schadensverursacher sei, sei als Orientierungshilfe zu berücksichtigen, dass Planungsfehler grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Architekten, Ausführungsfehler dagegen in den Verantwortungsbereich des Unternehmers fallen.

Ist der Baumangel auf einen Ausführungsfehler des Unternehmers zurückzuführen, den der Architekt im Rahmen seiner Bauaufsicht lediglich nicht erkannt habe, so treffe den Unternehmer grundsätzlich die alleinige Verantwortung. Nach Auffassung des OLG Stuttgart erfährt dieser Grundsatz jedoch dann eine Einschränkung, wenn die vertragliche Pflichtverletzung des Sekundärverantwortlichen (hier Architekt) besonders schwerwiegend sei.

Dies treffe insbesondere bei Aufsichtsfehlern zu, die einen besonders fehlerträchtigen Bauabschnitt beträfen. Hier habe den Architekten eine besonders gesteigerte Überwa chungspflicht bereits deshalb getroffen, weil er keine konkreten Ausführungen zur Unterfangung schriftlich geplant habe. In diesem Zusammenhang kommt der Senat dann zu einer Haftungsquote von 1/3 zu Lasten des Architekten.

Architektenrecht Stuttgart - Baukostenüberschreitung

Baukostenüberschreitung 1: Aktuelle erste BGH Entscheidungen aus 2013: Der Architekt muss den Bauherrn zutreffend über die Baukosten beraten !

Nach dem sehr aktuellen Beschluss des BGH vom 07.02.2013 – VII ZR 3/12 ist der Archiekt dem Bauherrn gegenüber auch zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er seine Verpflichtung schuldhaft verletzt, diesen zutreffend über die voraussichtlichen Baukosten zu beraten.

Allerdings kann der Schadenersatzanspruch dann entfallen, wenn der Auftraggeber nach der (zutreffenden) Kostenschätzung des Architekten weitere umfangreiche Arbeiten vergibt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall wollte ein Bauherr, sein Mehrfamilienhaus grundlegend sanieren und ausbauen.

Die dazu erforderlichen Sanierungskosten schätzte der Architekt mit rd 667.000 Euro ein.

Auf dieser Basis beauftragte ihn der Bauherr mit seinem sogenannten Vollauftrag, der alle Leistungsphasen nach der HOAI umfasst, verfasste für den Bauherrn seinen ersten Bauantrag, in dem neben der Sanierung auch die Zusammenlegung von Wohnungen geplant war.

Nach Begin der Sanierungsmassnahmen stellt sich eine Kontamination des Dachstuhls mit Holzschutzmitteln heraus. Hernach beantragt der Architekt für den Bauherrn ein Finanzierungsdarlehen über 1.230.000 Euro. Im Rahmen der Prüfung von dessen Bewilligung entscheidet sich der Bauherr dazu, einen komplett neuen Dachstuhl nebst Fahrstuhl errichten zu lassen. Im (zweiten) Bauantrag gibt der Architekt dann die Gesamtkosten zu niedrig mit 771.400 Euro brutto an. Als die Finanzierungsmittel des Bauherrn erschöpft sind und ihm ein Weiterbau unmöglich wird, veräußert er das halb fertig gestellte Gebäude. Der Architekt verklagt ihn dann auf Resthonorar, der Bauherr verlangt widerklagend die Rückzahlung bereits gezahlten Honorars, womit er vor dem Berufungsgericht gewinnt, nicht aber beim BGH.

Der BGH hat das Urteil nämlich aufgehoben zurück verwiesen an das Oberlandgericht. Das Berufungsgericht habe Sachvortrag des Architekten nicht berücksichtigt, wonach der Bauherr erst nach Vorlage der ersten Kostenschätzung die Zusammenlegung und Umgestaltung der Maisonettewohnungen gewünscht habe. Das Darlehen wiederum habe den Dachausbau noch nicht umfasst, für den sich der Bauherr erst später entschieden habe. Möglicherweise seien die Pflichtverletzungen also nicht ursächlich (kausal) für den vom Bauherrn behaupteten Schaden.

Gerade im Bereich der Baukostenüberschreitungen gehen viele Architekten zu lax mit den finanziellen Möglichkeiten der Bauherren um, so dass Ihnen regelmässig Pflichtverletzungen aus dem Architektenvertrag vorzuwerfen sind, weil die Einhaltung vorgegebener Kostenrahmen der Bauherren schon im Bereich der Planung, vor allem aber auch die ständige Kostenkontrolle währen der laufenden Baumassnahmen zu den elementaren Pflichten aus dem Architektenvertrag gehören.

Wie oben erwähnt, schuldet der Architekt dem Bauherren eine zutreffende Beratung über die voraussichtlichen Baukosten, und damit einher gehend sehr zeitnahe Hinweise, und auch eine Beratung über die Möglichkeiten zur Kosteneinsparung, wenn die Kosten einmal aus dem Ruder laufen. Siehe hierzu auf dieser Seite auch die zweite aktuelle BGH Entscheidung aus 2013.

Auf der anderen Seite muss aber auch darauf hingewiesen werden, dass ein Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Architekten und dem Schaden dann entfällt, wenn die Kostenüberschreitung auf Änderungswünsche des Bauherrn zurück zu führen sind, die naturgemäss dem Architekten nicht vorgeworfen werden können.

So einfach ist es aber noch nicht: Denn in denjenigen Fällen, bei denen die Auswirkungen auf die Kosten nicht ganz offensichtlich sind, so muss der Architekt dem Bauherrn einen sehr deutlichen Hinweis zur Kostenüberschreitung erteilen, um nicht doch haften zu müssen, so sieht es das OLG Koblenz, IBR 2008, 283.

Und bei allen dieser Fälle fehlt es oftmals dann an einem Schaden, wenn die Vermögenslage des Bauherrn mit und ohne eine eventuelle Falschberatung des Architekten verglichen und dabei der Wert des zwar (zu) teuren Gebäudes dem Bauherrn als ihm verbleibender wirtschaftliche r(Mehr-) wert berücksichtigt werden muss, so der BGH in IBR 1997, 156.

Baukostenüberschreitung 2:

Worin besteht eigentlich der Schaden des Bauherrn ?

Grundsätzlich einmal liegt der Schaden des Bauherrn bei der sog. Baukostenüberschreitung in der Höhe der über den vorgesehenen Baukosten liegenden tatsächlichen Kosten. Dieser zu Lasten des Bauherrn gehende Mehraufwand ist um erlangte Wertvorteile zu bereinigen. Dazu gehört der durch den Mehraufwand gesteigerte Wert des Objekts.

Wird dem Architekten insofern eine Pflichtverletzung wegen fehlerhafter Kostenermittlung oder sonst falscher Beratung, bzw. einer falschen Baukostenüberwachung währen dem Bauen vorgeworfen, so muss ihm der Bauherr die Schadensursächlichkeit der Vertragsverletzung nachweisen, so ist das nachzulesen im Urteil des OLG Hamm vom 15.03.2013 - 12 U 152/12 (nicht rechtskräftig).

Im dort entschiedenen Fall hatt der Bauherr seinem Architekten im Jahr 2010 den Vollauftrag über die komplette Bauplanung und Bauleitung seines Geschäftsbetriebes erteilt, und zwar auf Basis einer vom Architekten erstellten Kostenschätzung. Diese ist innerhalb eines halben Jahres nach Arbeitsbeginn bereits durch Zahlungen an die Handwerker und Behörden um mehr als die Hälfte überschritten. Weitere Baukosten laufen auf, so dass der Bauherr gegen Ende des Jahres 2011 erstmals Schadensersatz in Höhe des Betrags verlangt, um den die Baukosten die seinerzeitige Kostenschätzung zuzüglich eines Toleranzzuschlags übersteigen. Der Architekt wendet ein, den höheren Baukosten stehe doch ein höherer Verkehrswert gegenüber. Der Bauherr stützt seine Schadensersatzklage überdies auf eine fehlerhafte Investitionsberatung des Architekten.

Dem ist das OLG Hamm jedenfalls nicht gefolgt, weil der Architekt im dortigen Fall sich zu keiner Baukostengarantie verpflichtet hatte.

Niemals hatte er ausdrücklich oder stillschweigend verlautbaren lassen, bei einer Überschreitung der Baukostenschätzung haften zu wollen.

Die Frage, ob der Architekt die ihm bekannten Vorstellungen des Auftraggebers zu den Koste der Umbaumassnahmen hätte gleichwohl berücksichtigen, und ihm demgemäss beraten müssen, war in diesem Fall vom Gericht nicht weiter vertieft worden.

Dies deshalb, weil es ganz offensichtlich an einem hierdurch verursachten Schaden ermangelte.

Zwar liegt der Schaden zunächst in der Höhe der über den vorgesehenen Baukosten liegenden tatsächlichen Kosten. Hierbei sind jedoch erlangte (Wert-)Vorteile auszugleichen, wenn nämlich der Mehraufwand zugleich zu einer Wertsteigerung des Objekts geführt hat.

Nach den Umbauarbeiten hatte der Verkehrswert des Objekts im dortigen Fall nämlich rund 150.000 Euro über dem Kaufpreis gelegen.

Nach Auffassung des OLG Hamm war auch der notwendige Nachweis der Kausalität zwischen fehlerhafter Kostenermittlung und möglichem Schaden nicht geführt worden. Dem Bauherrn hilft keine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens, weil die Entscheidung der Baudurchführung häufig von diversen individuellen Faktoren abhängig ist. Hier hat der Bauherr zuletzt trotz ihm bekannter eingetretener erheblicher Kostenüberschreitungen sogar weitere Baumaßnahmen ausführen lassen und damit eher widerlegt, dass er bei zutreffender Kostenermittlung letztlich vom Bauvorhaben (teilweise) abgesehen hätte. Dem Bauherrn steht auch kein Schadensersatzanspruch aus sonstiger Beratungspflichtverletzung zu. Insbesondere hat der Architekt keine Beratung zum wirtschaftlichen Nutzen der Investitionsmaßnahme geschuldet.

Architektenrecht Stuttgart - Honorarklage

Die Abrechnung des Architekten beruht regelmäßig auf den gesetzlichen Vorgaben der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die im Jahr 2009 in Kraft getretene aktuelle Fassung der HOAI hat nicht nur die Höchst- und die Minimumsätze für die durch den Architekten zu erbringenden Leistungen angepasst, namentlich durch eine Erhöhung der Tabellensätze um 10 %.

Es wurden auch inhaltlich garvierende Änderungen durchgesetzt, etwa der Anwenungsbereich der HOAI auf Auftragnehmer beschränkt, die ihren Sitz im Inland haben.

Neben den bisherigen Regelungen einer Honoravereinbarung wurde auch die Möglichkeit einer Bonus- / Malus Regelung aufgenommen, oder aber die mögliche Vereinbarung einer Baukostenvereinbarung.

Angesichts der Vielzahl von Änderungen, die den Rahmen dieses Mediumgs sprengen würden, wird es Ihnen dienlich sein, wenn Sie eine konkrete Frage an mich stellen, zur Höhe des Architektenhonorars, zur Wirksamkeit von Vereinbarungen über das Architektenhonorar oder aber von Baukostenvereinbarungen, oder etwa zu den Leistungspflichten des Architekten.

Ihr RA Frank Stege

Baukostenüberschreitung 2: Nach aktuellem BGH Urteil muss der Architekt nach dem Budget des Bauherrn fragen

Baukostenüberschreitung 2:
Der Architekt ist verpflichtet, nach dem Budget des Bauherrn zu fragen !

Der Architekt verletzt regelmäßig seine Vertragspflichten, wenn er ohne verlässliche Kenntnis von den wirtschaftlichen Möglichkeiten des privaten Auftraggebers die Planung eines Wohnhauses vornimmt.

Die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen sind in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht.

Diese Kostenvorstellungen sind nach dem aktuellen Urteil des BGH vom 21.03.2013 (VII ZR 230/11, ibr 2013, 284)auch dann beachtlich, wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten, sondern nur Angaben zur ungefähren Bausumme, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt wird.

In vielen vorang gegangenen Entscheidungen hatten Gerichte erst dann eine Haftung des Architekten angenommen, wenn der Bauherr mit diesem eine strikte, und schriftliche Baukostenobergrenze vereinbart hatte. Regelmässig haben Architekten keine solche Baukostenobergrenze im Sinne einer Garantie abgegeben, oder sonst erklärt, dass sie selbst im Falle der Überschreitung der Baukosten für diese eine eigene Haftung begründen wollen.

Bis zur jüngsten BGH Entscheidung scheiterten die Haftungsprozesse der Bauherren oft an dieser Frage der Nachweisbarkeit solcher Baukostenobergrenzen.

Nun hat der BGH eine Kehrtwende zu Gunsten der Bauherren genommen, und entschieden, dass Der Architekt stets dazu verpflichtet ist, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Herstellungskosten des Bauwerks zu beachten und die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen.

Solche Kostenvorstellungen muss er grundsätzlich schon im Rahmen der sogenannten Grundlagenermittlung, also der Erarbeitung des alleresten Plaungskonzeptes erfragen um den wirtschaftlichen Rahmen für das Bauvorhaben abzustecken.

Dies gilt im besondern Maß für den privaten Bauherren. Dessen wirtschaftliche Möglichkeiten muss der Architekt gründlich aufklären; er darf nicht ohne Rücksicht auf die finanziellen Verhältnisse des privaten Auftraggebers planen. Eine Erklärung, die Baukosten sollten maximal einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, bringt die einzuhaltende Kostenvorstellung ausreichend zum Ausdruck. Diese Kostenvorstellungen bestimmen den Planungsrahmen und werden zum Vertragsinhalt, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht oder er sogar erklärt, das schaffe er schon. Es kann übrigens genügen, dass am Gespräch beteiligte Familienmitglieder entsprechende Kostenvorstellungen äußern.

Werden diese Kostenrahmen anschliessend nicht eingehalten, dann verliert der Architekt nicht nur regelmässig seinen Honoaranspruch, weil er eben diese Planungsvorgaben des Bauherren nicht beachtete, er macht sich unter Umständen auch schadenersatpflichtig.

Zu den weiteren Voraussetzungen für die durchsetzung oder aber die Abwehr solcher Schadenersatzansprüche möchte ich auf meine weiteren Artikel auf dieser Seite verweisen, stehe Ihnen aber auch gerne persönlich beratend zur Verfügung.

Rechtsanwalt Frank Stege

Rechtsanwalt Frank Stege

Das von mir betreute Bau- und Architektenrecht behandelt Probleme beim Hausbau selbst wie etwa Fehler von Handwerkern und Architekten, oder deren Werklohn-, bzw. Honorarforderungen. Aber auch schon vor Baubeginn ergeben sich zu zahlreichen Themen Rechtsfragen, wie etwa zum Immobilienkaufvertrag, Bauträgerverträgen. zu öffentlichen Baugenehmigungen oder dem Recht der Immobilenmakler.

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Mit großer Leidenschaft vertrete ich Mandanten „rund um die Immobile“, also sowohl private Häuslebauer, als auch gewerbliche Bauträger, Architekten, Immobilienmakler und sämtliche Handwerksfirmen im Baugeschäft. Hier gilt es beispielsweise unbezahlte Rechnungen einzutreiben, die Behebung von Baumängeln, oder die Prüfung von Grundstückskauf- oder Architektenverträgen zu begleiten. In vielen Fällen begleite ich das Bauvorhaben in baurechtlicher Sicht von der Projektierung oder dem Grundstückskauf an bis zur Fertigstellung und Abnahme.

Nach drei selbst gebauten, bzw. renovierten Häusern und 18 Jahren Berufserfahrung sind mir wohl annähernd sämtliche Problemstellungen auf diesem Gebiet vertraut.

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Rechtsanwalt Thomas Golibrzuch

Rechtsanwalt Thomas Golibrzuch

Seit 2007 bin ich Fachanwalt für Bau– und Architektenrecht und habe über 21 Jahre Berufserfahrung, davon 16 Jahre auf dem Gebiet des privaten Baurechts.

In den letzten 12 Jahren habe ich mir dabei besondere Kenntnisse in den Gebieten Baurecht und Insolvenzrecht erworben. In der Kanzlei Maier , Stuttgart, als auch bei Klaas Rechtsanwälte Krefeld war es meine Aufgabe, alle anfallenden Probleme von Unternehmen aus der Baubranche, sowie von privaten Bauherren, Handwerkern und Architekten zu erledigen. Dies umfasste Vertragsüberprüfung / Vertragsgestaltung, Forderungseinzug, Durchsetzung / Abwehr von Gewährleistungsansprüche (inklusive selbstständigen Beweisverfahren), Bürgschaftsproblematiken etc. Hieraus resultiert auch eine umfangreiche Erfahrung in der Prozessführung. Weitere Tätigkeitsbereiche waren das Miet- und WEG- Recht, sehr ausgeprägt während meiner beruflichen Station in Hof (u.a. beratende Mitarbeit im Haus- und Grundbesitzerverein).

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Ein gutes technisches Verständnis sowie überdurchschnittliche mathematische Kenntnisse sind vorhanden. Ich verstehe mich als unternehmerisch denkenden, belastbaren und flexiblen Mensch mit ausgeprägtem Teamgeist, den immer wieder neue Herausforderungen reizen und anspornen.

Humor und Entscheidungsfähigkeit gehören ebenso zu meiner Person wie ein freundliches und höfliches Auftreten. Ich bin es gewohnt, selbständig Entscheidungen zu treffen und zu vertreten, und dabei stets bestmöglich die Interessen meiner Mandanten zu vertreten.

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